Contractele de închiriere. Echilibrarea drepturilor și obligațiilor în contextul pandemiei. - Florin Somodi
Diana Vana cover articol

Contractele de închiriere. Echilibrarea drepturilor și obligațiilor în contextul pandemiei.

Autor: Diana Vana, diana@vana.legal

Ca urmare a încetării stării de urgență și implicit a instituirii stării de alertă, soarta multor companii din România nu s-a schimbat. Astfel, măsurile restrictive continuă, iar imposibilitatea desfășurării activităților specifice fiecărei companii conduce la crearea unui deficit bugetar în sarcina acestora.

Unul dintre motivele care a contribuit și contribuie în continuare la crearea unei situații dificile pentru antreprenori, se referă la contractele de închiriere. În concret, se vizează variantele în care aceste contracte pot fi modificate în funcție de nevoia concreta a fiecărei companii în parte.

Astfel, s-au conturat următoarele posibilități prevăzute de lege:

Cu titlu preliminar, precizăm că, odată cu încheierea unui contract, devine incident principiul forței obligatorii. Potrivit art. 1270 Cod civil, se aplică acea regulă de drept potrivit căreia, actul juridic civil legal încheiat, are putere de lege între părțile contractante; această împrejurare înseamnă că, acel act încheiat trebuie să fie privit precum o lege care se impune a fi respectată întocmai. 

Este relevantă această precizare, deoarece variantele care urmăresc adaptarea, modificarea sau încetarea contractului de închiriere, nu reprezintă altceva decât excepții de la principiul forței obligatorii justificate de situații neprevăzute, ivite ulterior încheierii actului juridic.

  1. Renegocierea contractului

În măsura în care părțile sunt de bună credință și își motivează reciproc nevoile concrete adaptate la schimbările generate de instituirea stării de urgență / alertă, cea mai simplă cale este reprezentată de încheierea unui act adițional. Obiectul actului adițional poate viza: cuantumul chiriei, perioada contractuală sau orice alte împrejurări care pot fi apte să asigure un echilibru care să se identifice cu situația actuală.

În acest sens, face trimitere și la prevederile art. 1818 alin. 1 și 2 Cod civil potrivit căruia: „Dacă bunul este distrus sau nu mai poate fi folosit potrivit destinației stabilite, locațiunea încetează de drept. Dacă imposibilitatea folosirii bunului este numai parțială, locatarul poate, după împrejurări să ceară fie rezilierea locațiunii, fie reducerea proporțională a chiriei. ”

Este recomandat ca aceste negocieri să îmbrace forma scrisă (e-mail, notificări), pentru situația în care debitorul obligației de plată (chiriașul) va avea în vedere și varianta impeviziunii.

  • Soluția oferită de O.U.G. nr. 29/2020 privind, amânarea la plata chiriei pentru imobilul cu destinație de sediu social și de sedii secundare”.

Această variantă nu reprezintă în nicun caz o exonerare de la plata chiriei, fiind vorba, de fapt, de o suspendare a obligațiilor pe o anumită perioadă de timp.

  • Impreviziunea contractului

Întocmai cum am arătat mai sus, impreviziunea este o excepţie de la principiul forţei obligatorii a actului juridic civil.  Aceasta este justificată de ruperea echilibrului contractual ca urmare a schimbării împrejurărilor avute în vedere de părţi în momentul încheierii actului juridic.

Astfel, în situaţia în care executarea contractului sinalagmatic devine prea oneroasă pentru una dintre părţile contractante, există posibilitatea revizuirii efectelor contractului în vederea restabilirii echilibrului economic al prestaţiilor.

Condițiile care trebuie avute în vedere odată cu analizarea incidenței unui caz de impreviziune sunt:

a. executarea contractului a devenit excesiv de oneroasă pentru o parte ex. plata chiriei este excesivă raportat la suspendarea / reducerea considerabilă a activității

 b. a devenit vădit injustă obligarea acesteia la executarea obligaţiei

 c. schimbarea împrejurărilor care determină primele două condiţii au intervenit după încheierea contractului. Apreciem că aceste schimbări sunt exterioare, obiective, independente de voinţa părţilor. Ex. pandemia SARS-CoV-2

 d. schimbarea împrejurărilor, precum şi întinderea obligaţiei nu au fost şi nici nu  puteau fi avute în vedere de către debitor, în mod rezonabil, în momentul încheierii contractului.

 e. debitorul nu şi-a asumat riscul schimbării împrejurărilor şi nici nu putea fi în mod rezonabil considerat că şi-ar fi asumat acest risc;

În măsura în care nu poate fi vorba de o renegociere amiabilă a clauzelor contractuale prin încheirea unui act adițional, se poate apela la această variantă a impreviziunii, prin formularea unei cereri de chemare în judecată.

Punem accentul pe încercarea adaptării contractului deoarece acest aspect reprezintă o condiţie prealabilă sesizării instanţei pentru aplicarea teoriei impreviziunii.

Astfel, debitorul obligației excesive, în speță chiriașul, a încercat  într-un termen rezonabil şi cu bună-credinţă, negocierea adaptării rezonabile şi echitabile a contractului.

Care sunt posibilităţile instanţei sesizate cu o cerere de chemare în judeactă având ca obiect incidența impreviziunii?

  • adaptarea contractului, pentru a distribui în mod echitabil între părţi pierderile şi beneficiile ce rezultă din schimbarea împrejurărilor;
  • încetarea contractului, la momentul şi în condiţiile pe care le stabileşte.

Instanţa trebuie să menționeze atât momentul încetării contractului, cât şi condiţiile în care operează încetarea – măsura în care părţile sunt liberate de obligaţiile asumate, măsura în care operează restituirea prestaţiilor, măsura în care părţile sunt ţinute de repararea prejudiciilor cauzate ( efectele încetării contractului – art.1322).

  • Propunere legislativă

Potrivit datelor publicate de Camera Deputaților, rezultă că în data de 1 Mai a fost trimis spre promulgare Proiectul de Lege privind aplicarea unor scutiri de la plata chiriei pentru perioada aferentă stării de urgenţă. În cuprinsul expunerii de motive s-a reținut că este firesc și echitabil ca operatorii econmici a căror activitate a fost restrânsă sau întreruptă prin aplicarea actelor autorităților publice aferente stării de urgență să nu achite contravaloarea unei folosințe de care nu beneficiază. În același timp, locatorii trebuie exonerați de la plata contribuțiilor la bugetul de stat și bugetele locale aferente chiriilor pentru care s-a acordat scutire locatarilor.

Astfel, prevederile propunerii de Lege ( varianta pentru promulgare) vizează Locatarii: operatori economici, practicanți ai profesiilor liberale, entitățile juridice de drept privat, a căror activitate a fost întreruptă sau a căror venituri sau încasări au scăzut cu cel puțin 15% în luna martie 2020 față de media ultimului an calendaristic în perioada de aplicare a stării de urgență, persoanele fizice afectate economic direct sau indirect în perioada de aplicare a stării de urgență, pot amâna la cerere, fără plată de dobânzi și penalități, plata chiriei pentru folosința imobilelor înregistrate ca sedii, puncte de lucru sau locuințe.

Această variantă este oarecum similară cu cea menționată în cuprinsul punctului 2, deoarece vizează din nou o amânare, nu o scutire de la plata chiriei.

În opinia noastră, astfel de amânări nu reprezintă soluții pe termen lung, mai mult, pot amplifica situația dificilă a antreprenorilor, atunci când obligațiile ajung la scadență.

Concluzionând, apreciem că pentru o reechilibrare contractuală și economică, se impune să avem în vedere principiul bunei-credințe în atât în executarea obligațiilor, cât și în respectarea drepturilor. Astfel,  esența contractelor ( bilaterale) se regăsește în noțiunea de ”beneficii mutuale”, iar soarta acestor acte juridice este dictată de conduita părților în raport de echilibrul beneficiilor. În raport de această conduită, se creionează și variantele incidente în perioade critice, precum cele cauzate de pandemii sau alte asemena împrejurări excepționale.